易 以 生 財
           "I"  is  for  Money

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全球樓市怎麼了?

2021.12.26

全球樓市自從被中國「資金自由化」波及之後拾級而上;溫家寶「四萬億」救市而最終「大水漫灌」流入樓市,及後不知有多少漸次流出國外去。 

美國「金融海嘯」之後,西方國家實行嚴謹的「壓力測試」,把銀行按揭「泡沫」清理乾淨,對樓市發揮了穩定作用。在其後的十年,中國資金持續流往世界各大城市房產,使樓價進一步推高。事實上,大城市樓價已與affordability 脫節而永不回復,直至現在。 

樓價與負擔能力「分手」,是否代表樓市存在「泡沫」?今次似乎不是。樓市不存在「泡沫」,從兩方面可見一斑;一是銀行按揭質素相對健康、二是不少是以真金白銀全價購買。所以,近年雖遇到有不利因素影響、嚴重如疫災等,市況亦只是淡靜一點而已。當氣氛略為好轉,樓市又再趨活躍向上。

其實,中國資金外流幾年前開始已告一段落,但出了去而能召回的畢竟有限,在外的相信已在各大城市的房產上「落地生根」。今後能令房價出現較大調整的因素,可見的就只有息口大幅上升這一項。(當然,香港有更多的複雜因素。)

說說其中一個熱門投資國家加拿大。加拿大明顯逐漸成為全世界各類人士的「最終安居地」,溫哥華是首選之城,其次才是多倫多。這種情況令當地的新一代永遠都「上不到車」,確是有怨氣的。兩年前政府推出「空置稅」,樓市因此而淡靜了一年,但這似乎對平抑樓價幫助不大。政府為了要紓緩不滿情緒,近來又放風、話準備凍結外國人投資加國地產兩三年云。但有業內人士指出,造成近年來的升幅,中國資金所貢獻甚少,因為再見不到如十年前大量資金湧入的情況。加政府何嘗不知道,所以這只不過是做一些門面工夫而已。

美國呢?疫情延續改變了一些情況,例如「work from home」就相當普遍。文職員工倒因此而可以考慮移居「二埠」;在那裡因房價較便宜而能圓「上車夢」。況且,在家工作亦須有較大的空間、最好能夠有一個書房之類,因此之故,大城市的「二埠」房價近來冉冉上升。美國有些大企業亦趁此機會遷往稅務較低的州份,令某些地區一向平靜的地產添了點生氣。

地緣政治的危機方興未艾,各處資金如「狡兔三窟」,自然地流往相對安全、亦有法治保證的國家去。這次或已形成資金永久安置在某些城市的產業上的形勢,而並不單從投資回報的角度看。

 

--完--

 

弱美元切合經濟預期

2020.12.19

美元下跌似乎成為趨勢,這次是藉疫情使經濟轉弱的契機,擺明車馬壓低美息,往後「三歲不興」,可預卜也。全球息率長期處於零或負息水平,是人為操控所使然,我們幡悟已久,但一直無人能夠想像真有這個「黑暗勢力」存在,直到最近美國大選舞弊曝光,人們才驚覺、世上確有「Deep State 」的存在!

享受強美元的好處多年,情況可能已屆尾聲,反之以弱美元衍生利益的時代開展了。據悉,全球「大行」在數月前已開始「唱淡」美元,一步一步建議它們客戶將美元資產兌換成其他貨幣。如果相信有金融「黑暗勢力」的存在,當會明白全球的金融動向是「夾手夾腳」這個模式。過去十年,他們「強美元、弱歐羅」的大方向所向披靡,誰敢不從?

今次弱美元政策出台了幾個月,今天已漸浮出了水面,將令一直長空歐羅作融資的投資品吃不消。情況猶如「挾空倉」,歐羅每日硬一點,等候低位買入者實在很難過。

弱美元正反映美國政府的預期:今後至少兩年的經濟設定在收縮局面而作其部署。近來較多聲音「唱好」人民幣,這對於實行弱美元政策的美國,可謂正中下懷。美國在中美貿易的「逆差」將進一步收窄,即匯率因素令美國入口中國貨的數量將大幅減少。

美元走弱對投資者的影響當足以令全球投資品重新「執位」,但國與國之間的雙邊貿易新形勢,才是明年最被關注的現實。弱美元,似乎是很適合美國未來兩年的經濟冷凍期的。

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負擔力長期追不上樓價的危機

2020.9.5

全球經濟衰退經已開始,資產價格勢必向下,但由於各種政治原因,各國政府都一致「托市」,希望衰退不會惡化下去。但「天要下雨」,要來的終究要來;畢竟,一切人力的撐持,只可暫而不可永。

今次疫情嚴重,全球經濟重挫,但最令人驚訝的是各地樓價竟沒有明顯的下跌,倒耐人尋味。有人狹隘地以為近兩年港人急於外逃,致令美加英澳的樓價得以支持。這可是有點自大?自從中國資金在過去十年流入各地的物業市場,樓價便只升不跌,早已令負擔力望塵莫及。換言之,新世代的人很難靠獨立財力而能置業,甚至可謂絕緣。這情況與從前樓市的結構有所不同;在銀行的角度看、今日按揭質素與規模較令人安心,甚至有人認為樓市出現大跌的機會甚微。

過往樓市出現拋售而大跌,皆因較多的按揭出現無法負擔的情況所致。多倫多1990年高息使炒家損手離場、美國「次按」爆煲何嘗不是按揭惹的禍?香港回歸後之前幾年亦是由于經濟不景而令按揭人及炒賣者難以堅持而拋售物業,終而令樓價大瀉。

今天的各地樓市較平穩,可能是受經濟環境所影響的按揭人(打工仔)比例較小,故縱然因再無能力供樓而拋售物業,其產生的影響當不如上述例子般嚴重。當然,當衰退持續下去的時候,資產價格必然通縮,樓價亦無法抗拒拾級而下的命運。

奉行資本主義的政治體,其最大的敵人就是「貧富懸殊」,極度嚴重的便會令執政政府垮台。貧富懸殊的發生,是由于政府:第一、對民生褔利的政策長期不足;第二、無法控制通脹持續上升;第三、沒有平抑樓價上升,使其長期脫離一般的負擔能力。明顯地,西方諸國政府至少同樣地犯了第三點。例如,各國央行暗中與黑暗的金融勢力聯手長期壓低息口,俾能在多種金融範疇中得圖大利。又例如,有藉樓市上升而維持良好的經濟局面。而香港政府,卻犯足三條!

不過,樓價長期脫離負擔力終令社會動盪不安。人無恆產,是社會動盪之原。西方政府昧於長期低息的壞處,而只肯定那在黑暗中的「金融帝國」所謂的好處;例如有利經濟發展、有利樓市等。它們錯過了控制樓市過度上升的時機、亦放棄了以加息作武器的手段;長期任由低息肆虐,這等如是「棄械投降」!

除香港之外,各國在長期低息環境下竟沒有嚴重的通脹,這正好說明在某程度上被「通縮」抵消了。這亦即是、某些行業已然出現不景氣,或正在被淘汰之中。香港極度嚴重的通脹很大程度上是來自「聯匯制度」。人民幣不斷流入使香港的貨幣供應有增無已,通脹如何能不嚴重?加上兩個大陸的輸入因素:人民幣匯價上升、大陸貨價上升,以致通脹在過去十年沒有停息過。再加上樓價瘋狂上升,通脹早已失控。

各國政府似乎還在沉醉于低息環境之中,而無人看到樓價脫離負擔力的危機。這個令新世代看不到幸福與前景的現象,反映貧富懸殊之極的另一面。最近世界各地動亂頻生,是向資本主義社會發出的大警號。既錯過了以加息平抑樓市的時機,而今日危機尚在目前,如何拆局?加息能令樓市回降至「可負擔」水平,但又可能打擊經濟,誰敢?

 

--完--

 

 

 

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